6月，我們通過案例分析具體講述了《民法典》繼承篇的相關法條，不少讀者紛紛表示“原來法定繼承是這樣的，漲知識了！”今天我們想和大家再次延伸探討一下和老百姓物權財產相關的“《民法典》之物權篇”，通過案例、判決來引導如何保證自己的權益，以及商品房買賣過程中需要注意哪些問題！ 我們還是考慮以下幾個問題：
1.無處分權人處置資產所簽訂的協議書一定無效么？
2.不動產權證的持有人就一定是物權人所有者么？
案 例
起因：
吳女士2004年通過中間人，以自己公公的名義與黃1簽訂了關于購買武漢鐵塔廠的房屋（因自己的公公是鐵塔廠員工方便日后房屋過戶），協議約定購房款30000元，中間人程某也在協議上簽字證明。簽訂協議當天吳女士即向黃1交付了購房款30000元，黃1也于當天將該房交付給了吳女士，并稱因該房是黃父（已逝）所購廠里的福利房，暫時不能過戶，等廠里房改時一同過戶，但沒有提供該房的任何憑證，并約定以后房改過戶費用由吳女士承擔，隨后吳女士對該房進行了簡單裝修，搬進該房居住。由于是工廠福利房，雙方到武漢鐵塔廠房管科征詢有關房屋買賣事宜，黃1的妹妹黃2提供書面聲明，證明該房屋是黃父的單位的福利房，本是留給黃2的，現愿意將房屋給黃1，今后不會對此房有任何要求。黃某2一直住在吳女士所買房屋隔壁。此時，黃1與黃2 并未告知吳女士還有其他親兄妹，或該房屋還有其他法定繼承人。
轉折：
2007年武漢鐵塔廠自管公房開始陸續房改，黃3得知訴爭房屋被出賣的消息后，開始多次上門向吳女士主張房屋權利，但雙方一直就房屋的補償未能達成一致。2010年武漢鐵塔廠房改，2011年3月，黃3代替黃父（已逝）與武漢鐵塔廠簽訂《武漢市房地局購買標準價補足成本價住房協議書》約定在補足成本價差額3259元后黃父（已逝）擁有武漢鐵塔廠的該房屋全部產權。2012年5月17日，黃1、黃2、黃4的繼承人（代位繼承人），放棄對本案訴爭房屋的繼承，由黃3一人繼承。2012年5月22日，訴爭房屋過戶到黃3名下。
結果：
黃3取得房屋所有權后，要求吳女士退還房屋，2013年9月，吳女士向法院提請訴訟。
思考：全款交付的房子，住了若干年后，房屋權屬居然成了其他人的，黃3提出黃1是無處分權人且稱購房協議無效，法院會如判決呢？
首先，我們來分析，購房協議是否無效。
《民法典》第三百一十一條 【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規定。
根據《民法典》法條，購房協議有效的前提條件：
1.受讓人吳女士必須是善意取得；
2.涉案房屋轉讓價格合理。
吳女士與黃1買賣房屋交涉過程中發現該房屋屬于自管公房,為慎重起見,雙方赴房屋產權人武漢鐵塔廠房管科征詢有關房屋買賣事宜,房管科明示房屋買賣是個人行為,單位不作任何干涉,買賣雙方簽訂協議為憑。黃1還提供了其妹妹黃2放棄聲明書，在此基礎上，雙方于2004年5月簽訂房屋買賣協議，黃1邀請程某作為協議見證人，并在協議書簽署名字加蓋了手印，雙方按照協議規定各自履行了權利義務?？梢?，房屋買賣協議是雙方真實意思表示，買受人吳女士盡到了注意義務，主觀上是善意的。且房款為人民幣30000元，是雙方共同協商價格，也約定后續款由吳女士承擔，協議并沒有僅涉及部分產權面積，而是指向全部產權。
雙方簽訂協議，吳女士向黃1支付了協議約定的全部對價，黃1也將該房屋交付給吳女士及其家人居住使用至今，雙方房屋買賣協議已實際履行。黃1出售上述房屋時，雖未享有該房屋的所有權，但根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！?/font>
故，吳女士與黃1所簽訂的購房協議有效。
法院判決：購房人吳女士購買案涉房屋時已經盡到了必要的注意義務，主觀上是善意的，該房屋買賣協議系雙方當事人的真實意思表示，并不違反法律的禁止性或強制性規定，吳女士在房屋買賣協議簽訂后支付了全部對價且一直在房屋里居住。此時，吳女士的購房行為是善意的且支付了對價、房屋買賣協議已經實際履行。且該房屋買賣協議并不違反法律、法規的禁止性或強制性規定，法院依法認定該房屋買賣合同有效，針對本案的具體情形，根據保護占有的公信力，保護交易安全和當事人的信賴利益，維護商品交易的正常秩序及我國繼承法的相關規定，法院判決吳女士應當取得案涉房屋的所有權。
其次,如何認定黃家其他人在2012年放棄繼承的行為
《民法典》第一百五十四條 【惡意串通的民事法律行為的效力】行為人與相對人惡意串通,損害他人合法權益的民事法律行為無效。
法院判決：因黃3與黃1是親姐弟，即便黃3在2007年之前對黃1與吳女士房屋買賣不知情，但2007年開始已知曉黃1出售案涉房屋，在武漢鐵塔廠對該房屋進行房改，將房屋權屬證書登記在黃父名下后，黃1、黃2、黃4等人在明知黃1已將該房屋出售給吳女士，吳女士已向黃1支付對價并實際居住該房屋近八年的情況下，黃1、黃2、黃4放棄對本案訴爭房屋的繼承，同意該房屋由黃3一人繼承并將訴爭房屋過戶到黃3名下，主觀上是惡意的，違反誠實信用原則，黃1、黃2、黃4與黃3的過戶行為構成惡意串通。
第三，不動產權證的持有人就一定是物權的持有人么？
《民法典》第二百一十七條 【不動產登記簿與不動產權屬證書的關系】不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。
第二百二十條 【更正登記與異議登記】權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記,申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的,異議登記失效。異議登記不當,造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求損害賠償。
產權登記是行政機關對不動產當時權屬關系及表現狀態的認可和證明，其并不創設具體的權利義務關系，當事人是否享有對不動產的權利，仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。即，不動產登記簿雖然享有權利的證明，但并不具有絕對的證明力。
第四，如果不是惡意串通，黃3對房屋有一定的權利，如何主張？
《民法典》第三百一十一條 【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規定。
據此法條，黃1出售該房屋的行為如果損害了原房屋權利人的合法權益，原房屋權利人黃3可依法向黃1請求賠償損失。
歡迎大家就非善意取得和非惡意串通做一個延伸性的討論，或許簡單的文字背后，可能存在不一樣的結果！
大橋集團吳媛媛
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